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住房租赁试点来了 长租公寓或成房市新风口

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“拎包客”滨江南环路社区,是滨江区政府与其联合打造的人才用房。

  浙江在线8月9日讯(浙江在线记者 方臻子)房价高企,渐渐改变了年轻人对居住的想法——与其被房子压垮,不如追求当下的生活品质。可居住条件差、中介欺诈、乱涨价等租房之痛,又给租房者当头浇上一盆冷水。痛点就是商机,主打有格调的硬件装修配套以及有情怀的长租公寓,让人们的租房体验有了质的飞跃。

  住建部等九部委近日发文,要求加快发展住房租赁市场,深圳、杭州等12个城市被选为首批开展住房租赁试点的城市。在贯彻落实中央“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,构建购租并举的住房体系时,杭州的长租公寓市场迎来了爆发性的发展。

  是最好的时代

  “没想到政策来得这么快!”杭州长租公寓“拎包客”CEO华杰最近感触良多。关于发展住房租赁市场的红头文件频频发布,让这个已经观察长租公寓领域近十年、又奋力跳入其中拼杀的创业者感到风口将至:“虽然这个行业还存在各种各样的问题,但我看到希望已经越来越近了。”

  许多长租公寓的创业者、从业者,都有与华杰相同的感受:“最好的时代”终于要来了。

  曾经,住房租赁市场这只“蛋糕”,虽有万亿级别,却只沦为房地产饕餮盛宴上的最后一道甜点,并不太受人重视。但随着一二线城市房价的持续走高,国家对住房租赁市场的态度由鼓励变为支持,长租公寓成为房地产发展新的风向标。

  一方面,人口净流入的大中城市,住房租赁市场需求旺盛、发展潜力大。国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告(2016)》称,未来一二十年,中国仍处于城镇化快速发展阶段,按照《国家新型城镇化规划》的进程,2020年中国仍有2.5亿以上的流动人口,将带来巨大的居住需求。据杭州我爱我家的研究,虽然处于租房淡季,但7月杭州租赁市场平均租金为3920元/套,仍相比6月上涨1.6%。

  另一方面,租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善,租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的作用没有充分发挥。怎样让城市新人“住有所居”?推动租赁市场发展的利好政策频出,最新的便是7月底住建部联合九部委圈定了12座城市作为首批开展住房租赁试点的城市,杭州也位列其中。

  这一文件,明确鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。在长租公寓的运营者们眼里,这无疑是一剂至今为止最给力的“强心剂”。“化解了之前魔方公寓在发展过程中遇到没有政策支持的尴尬,也让长租公寓企业有了更多的物业选择。”魔方生活服务集团副总裁钱智康认为,长租公寓这个“风口”,风力更强劲了。

  虽然杭州的试点细则还没出台,但相关人士透露,九部委的文件中“培育机构化、规模化住房租赁企业”“增加租赁住房有效供应”等大原则肯定会得到体现,这都将为杭州长租公寓的发展“保驾护航”。

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  样板间实景。

  地产巨头来了

  早在2002年,长租公寓就已出现。2014年,雷军的顺为基金联合联创策源向YOU+公寓投入1亿元人民币,自此拉开了长租公寓爆发式增长的序幕,短短3年有近100亿元资本流向这个领域。而从去年开始,长租公寓市场加速兴起,在杭州,已经有不少长租公寓品牌:魔方公寓、相寓、拎包客……其中不乏中介系、酒店系、互联网系的创业力量涉足该领域。

  随着住房租赁市场政策的明朗化,资金实力雄厚的房企也摩拳擦掌,龙湖的“冠寓”、万科的“泊寓”、本土大悦资管的“群岛”等有房地产开发商背景的长租公寓,纷纷在杭州亮相。

  市场惊呼:巨头来了!

  “长租公寓是一个全新的市场,一个万亿级的市场。一方面是国家在推;另一方面也是房企自身发展的需要,我们得为将来自持的土地找到一条出路。”在位于杭州城西留和路的龙湖地产杭州首家“冠寓”里,伴随着装修的噪音,杭州冠寓负责人叶忠与记者聊了起来。

  2016年12月1日,万科低价拍下了北京土地招拍挂史上首宗100%自持土地。此后,很多城市陆续在土拍中加入了全部或部分自持的条款。今年3月,杭州跟进这一政策,当溢价超过70%后竞拍自持面积。上半年,杭州共计20宗涉宅地块出让,其中13宗有一定比例的自持,在大江东更是出现了100%自持的宅地。就在上个月底,上海首批两幅租赁用地的成交,要求所建物业严格按照“只租不售”模式管理。上海还明确提出,“十三五”期间,预计新增住房供应170万套,其中租赁住房占比要超过60%。

  也就是说,未来房企手中必将自持大量住宅,长租公寓将成为房企重要的业务类型。2016年8月,龙湖地产董事长吴亚军宣布推出“冠寓”,长租公寓成为龙湖继地产、商业、物业后的“第四大主航道业务”,聚焦一线城市及像杭州这样的领先二线城市,力争用3年时间,达到10万间的规模。

  “冠寓”在杭州的试水,获得了不错的市场反响。叶忠告诉记者,6月30日试营业后开始招租,一个月时间,254间房已达到90%的招租率,“大家愿意为这样的产品买单”。他说,杭州“冠寓”已签下5家门店共1600个房间,今年的目标是开业2000个房间。

  万科也将杭州的第一家“泊寓”落子在萧山区建设四路和市心北路交界处,步行至地铁2号线建设三路站大约只有500米,前期推出的房间也都已满租。对万科来说,这是一次试探性的布局,万科希望未来能够试水多元化业务,往城市配套服务商的方向发展,长租公寓就成了万科这种角色转变的一大利器。

  推出“群岛”公寓的浙江大悦资产管理公司成立于2016年8月,由南都物业服务股份有限公司和赞成房产投资,团队由大量资深地产人组成,拥有十几年的地产开发经验。依托传统地产商拥有的精细化的运营能力,它的第一个产品是针对进阶型租房人群的“群岛·MOMA”,空间设计的灵感源自纽约现代艺术博物馆(MOMA)。“群岛”房间的实景照片,因为其高格调的艺术主题,让推广微信迅速达到10万+的阅读量。“共294个房间,线上已经有500个客户预约看房。”大悦资管工作人员告诉记者,目前“群岛”在杭储备项目近9个,未来还将加大布局力度。

  又一“共享单车”

  房企们的进入绝非偶然,可以说是目前长租公寓火爆的一个缩影。中介系、酒店系、互联网系、地产系,长租公寓界的“新四军”正全力跑马圈地,力争率先形成规模效应。

  2016年初进入杭州的魔方公寓,目前已运营8家门店,拥有1700个房间,预计到今年底开业20家门店;“拎包客”将有5家门店;万科2019年将在良渚、拱墅、余杭等建设自有产权的“泊寓”;“群岛”储备项目9家;“冠寓”的目标是2000个房间……据记者不完全统计,今年初杭州的长租公寓规模在5000间左右,而到今年12月,这一数量或将呈现十倍速增长。

  “长租公寓行业,看似非常简单,就是赚取物业装修改造后的溢价,但还是需要非常精确的内部测算、资金运作、管理团队等。在行业大浪淘沙的过程中,必定会有小的、生意不好的、内部管理混乱的公寓,也肯定会有人认为公寓是风口而去盲目投资。”魔方生活服务集团副总裁钱智康说,虽然“蛋糕”很大,但并非谁都能分到一杯羹。

  对长租公寓的经营者来说,商业模式的落脚点必须是规模和盈利。一方面,行业被视为蓝海,资本大量进入,大举扩张;另一方面,市场仍普遍受困于盈利模式不清晰、盈利难等问题。有业内人士指出,这一点,像极了共享单车——今年6月开始共享单车迎来“倒闭潮”,行业的两家领跑者进入了比拼资本和规模的阶段,二三线梯队的共享单车企业即将面临的选择有限:要么在某个局部市场站稳脚跟寻求行业巨头并购,要么退出市场。

  跑马圈地过后,长租公寓也将面临一场整合生死战,或将成为第二个共享单车!

  存在诸多隐忧

  此外,繁荣背后,长租公寓的发展模式,也隐藏着诸多隐忧。

  最大难题是“不赚钱”。如果单靠租金收入,长租公寓的盈利往往无法支撑其扩张的速度。YOU+在获得A轮融资的两年后,因在风口上迟迟“飞不起来”而更换CEO,并宣布去“公寓化”。新CEO郁珽认为,“公寓从大势上是不赚钱的,去公寓化一定是必然的趋势。”

  在实力雄厚的地产系长租公寓看来,重资产型地持有物业,也是一种发展模式。物业的增值部分,或将是未来的重要收益之一。

  而对于租赁物业运营的轻资产模式长租公寓企业来说,赚钱这回事,得分不同的个维度。“因为绝大多数的魔方公寓是直营店,前期会有比较大的租金、装修投入,按照现在的开店速度,投入巨大,所以从整个公司层面上来说目前是不赚钱的。”钱智康说,“但对单个项目的盈利情况来看,一般过了爬坡期的门店,都处于盈利状态。杭州的8家店中,除了2家处于爬坡状态,其余6家都已经实现了单店的盈利。盈利主要是通过租金差、增值服务而来。”

  除了传统的收租模式,长租公寓未来的发展模式会更倾向于资本市场,一手风投融资,一手资产证券化。像魔方公寓的融资已经进行到了C轮,又在去年发行了中国ABS历史上的首单公寓行业资产证券化产品,募集资金总额为3.5亿元。

  蜂拥而上的长租公寓创业者,也助长了存量物业的价格,挤压了利润空间。特别是背靠地产的长租公寓,资金实力相比其他“玩家”来说具有碾压性优势。拎包客CEO华杰认为:“开发商进入长租公寓行业的冲击作用巨大,短期抬升了租金成本。”据他估算,一些物业的价格涨幅超过40%。

  “在房地产开发商进入这个市场后,竞争变得更加惨烈,取得物业的成本越来越高。”叶忠也认为。

  除获取物业的成本正在攀升外,长租公寓行业还面临同质化严重的问题,都在互相抄袭互相模仿一些基础性东西,比如小清新风格的设计,设置有厨房、健身、休闲等公共区域,单纯比拼装修设计、地段位置。如何避免同质化,创造差异化优势,是这些出身不一、血统不同的长租公寓品牌不得不面临的问题。

  在华杰看来,未来3至5年这一行业必然会洗牌,兼并重组无法避免,小企业想要在“巨头”阴影下生存,必须抛弃同质化,拥有自身的核心优势。对“拎包客”来说,这个核心优势指其全力营造的“社区”标签。“长租公寓就是社群经济,是人赋予了居住价值,和谁一起住更重要。”华杰说,精细化的管理,人文化的社区,对未来的长租公寓非常重要,所以“拎包客”投入了大量心血在人与人关系的营造上,它的公共区域面积非常大,拥有一个小型创业孵化器,并且在其他长租公寓追求极致“人房比”时,花费极大的人力举办各种社群活动、创业交流。

  在“拎包客”滨江南环路社区,由滨江区政府与其联合打造,是滨江区人才用房。为什么政府将人才用房交给了“拎包客”托管,而不是实力更强的地产系长租公寓?在华杰看来,正是它的这个核心优势打动了政府:“政府不是让我们来管房子的,而是来服务人的。”

  国外长租公寓怎样发展?

  作为美国最大的长租公寓运营商,EQR(Equity Residential Properties, 公平住屋)成立于1969年。这间运营了近50年的公司,为国内的长租公寓发展提供了绝佳的对比视角。

  EQR在1993年上市,是第一家上市的出租公寓REITs,标准普尔500指数的成员。美国公寓类REITs常年保持着8%左右的收益率。

  规模增长:

  注重资产组合质量

  据EQR2016年三季报所披露的数据,EQR管理房源数是72229套,目前市值两百多亿美元。

  与目前国内巨头正在奋力扩张,跑马圈地不同的是,美国巨头从规模扩张转为追求资产管理质量,甚至有意识地减少管理规模,优化资产组合。EQR的房间数量从2015年年底的109652套减少至2016年三季报的72229套,减少了将近30%,一增一减显示出发展模式和发展阶段的巨大差异。

  一方面,这是因为美国租赁市场已经步入成熟阶段;另一方面,美国EQR从早期的规模扩张,演变到了现在更加追求资产质量,并非一蹴而就的。EQR也经历了规模快速扩张的过程,从1993年上市前美国EQR拥有23000套公寓,EQR上市后,就开始大规模地融资,高峰时期近每个月1次,并进行了长达7年的公寓收购,资本运作使EQR的发展从“爬楼梯”变成了“坐电梯”,使EQR的公寓规模快速增长,在2002年达到了峰值,近23万套,与1993年相比增长了近10倍。2003年起EQR发展思路开始有了调整,开始更重视效益型增长,不再强调规模扩张,而是强调资产组合质量。

  商业模式:

  看做简单租赁生意

  从商业模式来看,EQR是一种资产管理模式,采取收购、持有并运营的策略,投资于位于目标市场具有升值潜力和高品质的公寓社区,以最大限度地提高物业的收入和资本增值。这里面的关键在于对目标物业的投资能力,通过运营能力提升续租率,以及更多侧重于降低成本,提升租金,本质上还是基于公寓的生意,相对来说比较简单。

  EQR强调公寓的租赁属性,核心要点就是如何低价收购公寓,优化资产组合,获得最大的资产增值收益。同时,通过运营提升租金收益和续租率,都是围绕公寓的持有运营在做文章。

  盈利模式:

  资产增值租金收益

  从盈利模式来看,美国EQR的利润来源非常简单和清晰,主要就两大块,第一块是资产升值收益,这特别依赖EQR投资组合的优化,需要将持有房源更多集中于经济发展好、区域好、需求旺盛的地段,获取更多的资产增值收益,另外也可以在市场上寻找低价收购的机会,通过资产的不断置换提升资产质量。第二块,就是租金,EQR一方面要优化布局,以获得持有房源更高租金收益的增长;另一方面也特别依赖EQR持续降低运营成本,提升租金利润空间。

  所以EQR收入来源主要是资产增值+租金收益+高出租率+低成本。EQR的经营重点是通过出租率的平衡,来实现租金收入最大化,同时严格控制成本,追求最大回报。通过保持租户满意度,提升续租率。